7 Errori da Evitare per un Investimento Immobiliare di Successo

Investire nel mattone è da sempre considerata una delle scelte più redditizie e solide, ma per massimizzare i guadagni ed evitare brutte sorprese è fondamentale conoscere alcuni aspetti chiave e le insidie da evitare. Vediamo quali sono gli errori più comuni quando si investe in immobili.

1 - Non considerare le differenze tra investimenti in immobili abitativi e commerciali

L'investimento immobiliare a reddito migliore e più remunerativo in assoluto è quello nei negozi e immobili commerciali. A differenza delle abitazioni, la normativa fiscale e le tutele per gli inquilini rendono molto più difficile e onerosa la gestione degli immobili residenziali.

Con i negozi, solitamente i lavori di manutenzione e ristrutturazione sono a carico dell'inquilino in base alle proprie esigenze di business. Il proprietario può concedere alcuni mesi di locazione gratuita per ammortizzare i costi sostenuti dall'inquilino. Inoltre, trattandosi di aziende e non persone fisiche, prima di firmare il contratto si effettuano approfondite verifiche sulla solidità finanziaria del potenziale inquilino, analizzando capitale sociale, fatturati e utili. A garanzia dei pagamenti, viene richiesta una fideiussione bancaria a prima richiesta pari a 12 mensilità di canone.
In caso di morosità, la procedura di sfratto per un immobile commerciale è molto più snella e rapida rispetto alle abitazioni, con tempi medi di 12 mesi. Le rendite annue per investimenti in negozi vanno tipicamente dal 6% al 12% a seconda della zona e dell'inquilino, con una media ottimale dell'8-10% a Milano.

2 - Non valutare correttamente gli aspetti legali e contrattuali

Prima di procedere con un investimento immobiliare è fondamentale valutare con estrema attenzione tutti gli aspetti legali e contrattuali. Un errore molto comune è non far revisionare i contratti di locazione da un legale esperto, con il rischio di sottoscrivere clausole sfavorevoli.

È importante strutturare contratti equilibrati che tutelino adeguatamente gli interessi del proprietario, ad esempio su penali per ritardi di pagamento, modalità di rinnovo/recesso, oneri per eventuali lavori di ristrutturazione, etc.
Un altro aspetto critico sono le verifiche preliminari, come accertamenti sulla piena proprietà dell'immobile, eventuali vincoli o ipoteche, regolarità edilizia e urbanistica. Trascurare questi controlli può portare a gravi conseguenze legali e patrimoniali.

3 - Non considerare adeguatamente le tendenze di mercato e la solidità dell'inquilino

L'ubicazione di un immobile residenziale o commerciale è fondamentale per il suo valore e appetibilità. Bisogna analizzare con attenzione le dinamiche territoriali, progetti di sviluppo, viabilità e collegamenti con il focus di individuare aree con potenziale di crescita futura.

Allo stesso modo, per gli immobili commerciali o uffici è cruciale valutare la solidità dell'inquilino, analizzandone bilanci, fatturati, prospettive di business. Sottoscrivere un contratto di locazione con un'azienda fragile o un settore in crisi può rivelarsi un boomerang.
Inoltre, è consigliabile informarsi sulle tendenze generali del mercato immobiliare, sui tassi di sfitto, sui canoni medi di zona, sulle previsioni dei principali analisti. Questo permette di evitare l'errore di investire in aree o tipologie immobiliari destinate a perdere valore o appetibilità.

4 - Commettere errori di valutazione sugli immobili da investimento

Quando si valuta l'acquisto di un immobile a reddito, è fondamentale effettuare una serie di controlli accurati per evitare potenziali problematiche e costi imprevisti. Innanzitutto, bisogna verificare la piena conformità urbanistica e catastale dell'immobile tramite un sopralluogo con un architetto o tecnico abilitato. Non è raro che inquilini eseguano opere interne senza le necessarie autorizzazioni comunali, creando abusi che potrebbero comportare sanzioni o costosi adeguamenti.

Un altro aspetto cruciale è valutare la solidità finanziaria dell'inquilino, analizzandone la situazione economica, i bilanci, la storia dei pagamenti. È buona norma richiedere al proprietario copia delle ricevute che attestino il regolare pagamento dei canoni di locazione negli anni precedenti.
Inoltre, bisogna prestare particolare attenzione alle garanzie rilasciate dall'inquilino. Un semplice deposito cauzionale di 3 mensilità offre una tutela piuttosto rischiosa in caso di morosità. La soluzione ottimale è richiedere una fideiussione bancaria a prima richiesta, pari a 12 mensilità di canone, che rappresenta una garanzia solida e di rapida escussione.
Trascurare queste verifiche può esporre l'investitore a diverse problematiche come immobili non a norma, inquilini insolventi, costi legali e di sfratto, con conseguente erosione della redditività attesa dall'investimento immobiliare.

5 - Non calcolare correttamente i costi di gestione e manutenzione

Anche se si tratta di immobili già locati, è un errore molto comune sottostimare i costi ricorrenti legati alla proprietà immobiliare. Vediamo in dettaglio le principali voci di spesa da tenere in considerazione:

Spese condominiali: si tratta delle spese per la gestione delle parti comuni come pulizia, riscaldamento, luce, manutenzione etc. Vanno pagate regolarmente dal proprietario anche se l'immobile è locato.
Utenze non a carico dell'inquilino: alcuni contratti di locazione prevedono che il proprietario sostenga parte dei costi di utenze come acqua, riscaldamento o aria condizionata. Occorre preventivare accuratamente questi importi.
Costi di amministrazione: se si incarica un'agenzia o un professionista per la gestione delle locazioni, bisogna considerare queste spese ricorrenti di property management.
Accantonamenti per manutenzioni: anche immobili ben tenuti necessitano di interventi periodici come tinteggiatura, sostituzione infissi, revisione impianti idraulici/elettrici etc. Accantonare annualmente una % del canone di locazione permette di far fronte a queste esigenze.
Periodi di sfitto: per immobili ad uso abitativo, vanno calcolati i mesi di mancato affitto tra l'uscita di un inquilino e il nuovo contratto. Le spese condominiali vanno comunque pagate.

Sottovalutare questi costi può erodere significativamente la redditività attesa di un investimento immobiliare. Un calcolo prudenziale prevede di accantonare ogni anno tra il 25% e il 35% dei canoni di locazione per far fronte a tutte queste spese di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria.

6 - Non diversificare opportunamente il portafoglio immobiliare

Come ogni asset di investimento, anche nell'immobiliare è rischioso puntare tutto su un'unica categoria di beni. Un portafoglio bilanciato dovrebbe comprendere immobili residenziali e commerciali/uffici, ubicati in zone differenti della città/regione per ridurre l'esposizione al rischio di diminuzione della domanda/valori in un'area specifica. Inoltre, è consigliabile diversificare per destinazioni d'uso (negozi, uffici, capannoni) e fasce di mercato, combinando immobili di pregio con soluzioni più economiche. In questo modo è possibile mitigare l'impatto di possibili crisi di settore o cicli sfavorevoli.

7 - Farsi condizionare dalle mode e dagli entusiasmi del momento

Gli investitori immobiliari devono fare attenzione a non lasciarsi travolgere eccessivamente dalle mode e dagli entusiasmi irrazionali verso alcune categorie o zone. Ogni investimento va ponderato con un'analisi razionale e obiettiva, senza inseguire letteralmente il "boom" del momento che spesso genera bolle speculative destinate a scoppiare.

Resistere alle lusinghe dei facili guadagni e mantenere un approccio prudente è essenziale per operare con successo nel mercato immobiliare nel lungo periodo.