Da mesi in questo blog abbiamo fatto approfondimenti relativi alla compravendita di immobili commerciali a Milano. Abbiamo preso in esame i parametri economici, gestionali, commerciali tra gli altri. Ora per chiudere il cerchio su tutto ciò che è necessario sapere prima di acquistare o vendere un immobile commerciale analizziamo le questioni fiscali aggiornate al 2025.
L'argomento è abbastanza ostico e forse meno interessante ma riveste un'importanza basilare e non si può prescindere da una corretta informazione per scongiurare errate valutazioni economiche e problemi con l'Agenzia delle Entrate.
Il 2025 porta con sé importanti novità nel panorama fiscale degli immobili commerciali. La riforma fiscale introduce semplificazioni significative e l'estensione della cedolare secca anche agli immobili commerciali, una novità che può rivoluzionare il mercato degli affitti commerciali a Milano.
Una delle novità più significative del 2025 è l'ampliamento della cedolare secca agli immobili commerciali. Questo regime, già disponibile dal 2019 per specifiche categorie catastali (principalmente C/1 - negozi), viene esteso con criteri più ampi. Cos'è la cedolare secca? È un regime fiscale alternativo che sostituisce IRPEF, addizionali comunali e regionali, imposta di registro e imposta di bollo con un'unica aliquota fissa del 21% applicata direttamente sul canone di locazione.
I vantaggi per il proprietario:
Attenzione: Il regime della cedolare secca comporta la rinuncia alla possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone, incluso quello per adeguamento ISTAT.
Iniziamo nel dire che ogni transazione immobiliare contempla un "percorso fiscale" da rispettare anche nel 2025. La tassazione differisce ancora a seconda della tipologia di acquirente.
In caso di persona fisica la transazione rimane esente IVA e ci sono tre imposte a cui l'acquirente è assoggettato: imposta di registro, ipotecaria e catastale.
IMPOSTA DI REGISTRO: Equivale al 9% del valore commerciale dell'immobile. Questo valore si calcola prendendo la Rendita catastalemoltiplicata per il coefficiente di riferimento.
I coefficienti catastali 2025 per gli immobili commerciali:
Cos'è la rendita catastale? È il valore attribuito dal Catasto a ogni immobile, rappresenta la capacità di reddito dell'immobile e viene utilizzata come base per il calcolo di varie imposte.
Esempio pratico: Ufficio in zona Brera
Per comprendere meglio facciamo un esempio pratico di un ufficio commercializzato dalla Agenzia Uffici&Negozi in zona Brera a Milano.
Calcolo del valore imponibile:
Imposta di Registro dovuta: €507.528 ÷ 100 × 9 = €45.677,52
IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE: Rimangono invariate al forfait di €50 ciascuna
TOTALE TASSAZIONE: €45.677,52 + €100 = €45.687,52
Il Venditore persona fisica è esentato da qualsiasi tipo di tassazione, eccezion fatta per eventuali Plusvalenze in caso di cessione di beni immobiliari detenuti da meno di 5 anni.
Cos'è la Plusvalenza? È il guadagno realizzato da chi rivende un immobile commerciale a un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto. Il limite temporale di 5 anni è stato posto per evitare speculazioni immobiliari.
Le opzioni per il venditore con plusvalenza:
Diverso è il percorso fiscale in caso di compravendita immobiliare tra due società o aziende (soggetti passivi IVA).
Le imposte di riferimento sono sempre:
Le aliquote per soggetti IVA:
Esempio pratico: Negozio in zona Vincenzo Monti. Facciamo un esempio pratico di un negozio di piccole dimensioni in zona Vincenzo Monti a Milano.
Calcolo del valore imponibile:
Imposte dovute:
In questa tipologia di transazione può, in alcuni specifici casi, essere utilizzato il Reverse Charge, praticabile solo se entrambi gli operatori sono "soggetti passivi IVA". Come funziona il Reverse Charge? Si tratta di un meccanismo di inversione contabile attraverso il quale il versamento dell'IVA è demandato all'acquirente anziché al venditore.
Il processo:
Il 2025 introduce importanti semplificazioni procedurali grazie al Decreto Legislativo n. 139/2024:
Autoliquidazione digitale
Banche dati integrate
Il sistema catastale e ipotecario diventa più preciso e accessibile, con:
Per i proprietari di immobili commerciali
Per gli investitori
Anche per la fiscalità relativa all'acquisto di un immobile commerciale conviene sempre affidarsi a un'Agenzia specializzata che può condurre il cliente nella direzione più corretta e vantaggiosa. Le novità del 2025, dall'estensione della cedolare secca alle semplificazioni digitali, richiedono una conoscenza aggiornata delle normative. Una errata informazione e comprensione delle dinamiche fiscali relative a un acquisto immobiliare può portare a:
Il nostro consiglio: Prima di qualsiasi operazione immobiliare commerciale a Milano nel 2025, consulta sempre un professionista aggiornato sulle ultime normative. L'investimento in una consulenza qualificata si ripaga sempre attraverso l'ottimizzazione fiscale e la tranquillità di operare in piena conformità normativa.
Fonti normative di riferimento:
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