Negli articoli del nostro Blog abbiamo spesso parlato delle dinamiche che portano all’acquisto di un immobile commerciale e abbiamo sviluppato i punti salienti e” rivelato i segreti” di come definirne positivamente la conclusione. Lo step successivo, tema che cercheremo di approfondire oggi, è la messa a reddito dell’immobile e la strategia migliore per affittarlo.
Proveremo a tracciare un vademecum di come affittare un immobile commerciale nel modo più vantaggioso e garantito per il locatore.
Definire il canone di locazione per un immobile commerciale è un processo complesso che va ben oltre la semplice valutazione numerica. Si tratta di un'analisi strategica che richiede una comprensione approfondita di molteplici variabili interconnesse.
La posizione geografica emerge come primo elemento determinante. Un locale nel cuore pulsante di un distretto commerciale avrà un valore radicalmente diverso rispetto a uno collocato in una zona periferica. Non conta solo l'indirizzo, ma l'intero ecosistema circostante: flussi pedonali, visibilità, contesto urbano e potenziale commerciale dell'area.
Le dimensioni del locale rappresentano un altro fattore cruciale. Non si tratta semplicemente di metri quadrati, ma della loro configurazione e fruibilità. Un ambiente di 50 mq ben strutturato può rivelarsi molto più appetibile di uno spazio più ampio ma frammentato o poco funzionale.
Lo stato dell'immobile e dei suoi impianti incide significativamente sulla determinazione del canone. Un locale completamente ristrutturato, con impianti a norma e finiture di pregio, può giustificare un canone sensibilmente superiore rispetto a una struttura che necessita di interventi manutentivi sostanziali.
Variabili accessorie possono poi fare la differenza in modo determinante. La presenza di una canna fumaria per attività di ristorazione (puoi leggere il nostro articolo dedicato sui controlli da effettuare prima di affittare un locale commerciale con canna fumaria a Milano), un dehor esterno in centro città o particolari caratteristiche architettoniche possono aumentare considerevolmente l'attrattività e il valore del locale.
La definizione finale del canone nasce dall'equilibrio tra questi elementi. Non è un calcolo aritmetico, ma una valutazione che considera l'analisi comparativa con immobili similari, le fluttuazioni del mercato locale e le specificità dei settori merceologici interessati. L'obiettivo è proporre un canone che sia contemporaneamente attraente per il potenziale conduttore e remunerativo per il proprietario.
La scelta dell'inquilino per un locale commerciale va ben oltre una semplice verifica anagrafica o finanziaria. Si tratta di un processo complesso che richiede una visione strategica e un'analisi approfondita, quasi paragonabile alla selezione di un partner commerciale di lungo periodo.
A differenza di una compravendita immobiliare, dove il rapporto tra le parti si esaurisce con la firma del contratto, una locazione commerciale implica una relazione destinata a durare diversi anni. Questa prospettiva temporale rende cruciale una selezione accurata che vada ben oltre i meri aspetti economici.
Le verifiche preliminari rappresentano il primo livello di analisi. Una visura camerale aggiornata non è semplicemente un documento burocratico, ma una finestra sulla storia e la solidità dell'azienda. L'esame degli ultimi tre bilanci permette di comprendere la traiettoria economica del potenziale conduttore, individuando eventuali criticità o potenzialità di crescita.
La valutazione si sposta poi sul progetto imprenditoriale. Un business plan non è solo un insieme di numeri, ma la narrazione di un'idea imprenditoriale. Comprendere la visione strategica, le potenzialità commerciali e l'innovatività del progetto diventa fondamentale per valutare la compatibilità con il locale e le prospettive di successo.
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la dimensione etica e caratteriale dell'interlocutore. Non si tratta solo di verificare l'affidabilità economica, ma di valutare la serietà, l'etica professionale e la capacità di instaurare un rapporto collaborativo e trasparente.
Per questo processo complesso, diventa quasi indispensabile avvalersi di una consulenza professionale. Un'agenzia immobiliare specializzata non è un mero intermediario, ma un partner strategico in grado di effettuare uno screening approfondito, valutare oggettivamente le proposte e mediare efficacemente gli interessi delle parti.
La definizione contrattuale rappresenta l'ossatura giuridica del rapporto di locazione commerciale, un documento che va ben oltre la mera elencazione di clausole e condizioni.
Si tratta di un accordo strategico che definisce i confini e le modalità di una relazione professionale destinata a durare diversi anni.
Il contratto tradizionale di locazione commerciale ha una durata standard di 6+6 anni, un periodo che offre stabilità sia al locatore che al conduttore. Esistono tuttavia tipologie alternative come il contratto transitorio, limitato a 18 mesi non ripetibili, o il contratto temporary, pensato per esigenze specifiche e contingenti.
Alcuni elementi richiedono una particolare attenzione e precisione. Il divieto di sub-locazione, la definizione puntuale dell'attività che verrà svolta nel locale, la decorrenza economica del contratto rappresentano snodi cruciali che devono essere definiti con estrema chiarezza per prevenire possibili fraintendimenti futuri.
Le modalità di pagamento assumono un rilievo centrale. Il canone e le spese condominiali devono essere corrisposti rigorosamente in anticipo, con cadenza trimestrale o mensile. La precisazione se il canone sia al netto o al lordo dell'IVA diventa un elemento dirimente per evitare successive controversie.
Un capitolo particolarmente delicato riguarda le garanzie contrattuali. La normativa italiana prevede un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, ma la prassi di mercato sta evolvendo verso forme di garanzia più articolate. Le fideiussioni bancarie o assicurative che coprono 6-9 mensilità stanno diventando sempre più frequenti, offrendo al locatore una protezione più ampia e strutturata.
La definizione delle clausole di uscita anticipata rappresenta un ulteriore elemento strategico. La raccomandazione è di prevedere un periodo minimo di tre anni prima di poter esercitare la disdetta, garantendo così una relativa stabilità contrattuale.
Il rapporto di locazione commerciale non si esaurisce con la firma del contratto, ma si sviluppa attraverso una serie di responsabilità e obblighi che il locatore deve gestire con professionalità e attenzione. La consegna dell'immobile rappresenta il primo momento cruciale di questo percorso.
L'immobile deve essere consegnato in condizioni di piena conformità, sia dal punto di vista strutturale che impiantistico. Questo non significa solo garantire l'agibilità, ma assicurare un ambiente idoneo allo svolgimento dell'attività commerciale del conduttore. Le opere murarie devono essere integre, gli impianti a norma, gli spazi funzionali alle esigenze specifiche dell'attività.
Gli adempimenti burocratici rivestono un'importanza altrettanto strategica. Il locatore deve farsi carico di tutte le pratiche amministrative richieste dal Comune di Milano, un processo che va ben oltre la semplice compilazione di moduli. Si tratta di garantire la piena regolarità amministrativa dell'immobile, verificando eventuali vincoli, autorizzazioni necessarie e conformità urbanistica.
La manutenzione straordinaria diventa un elemento chiave nella gestione del rapporto di locazione. Non si tratta solo di interventi tecnici, ma di una strategia di valorizzazione dell'immobile. Ogni intervento deve essere programmato, condiviso e realizzato con l'obiettivo di mantenere alto il valore dell'asset immobiliare e garantire la piena funzionalità del locale.
Le problematiche che possono insorgere durante la locazione sono molteplici. Possono riguardare aspetti strutturali, impiantistici, o relative all'utilizzo del locale. La capacità di gestire questi aspetti con tempestività, trasparenza e professionalità diventa un elemento dirimente per mantenere un rapporto positivo con il conduttore e preservare il valore dell'investimento.
Quanto può costare l'affitto di un locale commerciale a Milano?
Dipende da molteplici fattori. Un'analisi personalizzata è sempre consigliabile.
Quali sono i rischi principali?
Principalmente insolvenza e danneggiamento dell'immobile. Le garanzie contrattuali mitigano questi rischi.
Conviene affidarsi a un'agenzia?
Assolutamente sì, per professionalità, screening accurato e mediazione.
Per massimizzare il rendimento e minimizzare i rischi, è fondamentale affidarsi a professionisti esperti. Il nostro team è a disposizione per:
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