In un mercato del lavoro che a livello globale costantemente evolve e si trasforma è necessario comprendere e recepire i cambiamenti anche per quello che riguarda il contesto immobiliare. Come spesso avviene Milano è all'avanguardia in Italia per nuove tendenze, stili di vita e metodologia di lavoro. Tutta una serie di cose che fino ad alcuni anni fa sembravano strane, desuete, insolite oggi sono, se non la normalità, comunque comuni.
Il settore di nostro riferimento in questo blog, cioè l'immobiliare commerciale, è evidentemente legato a doppia mandata con il mondo del lavoro. Lo è sia per il terziario che per il commerciale. Nuovi termini, spesso inglesismi, sono ormai la prassi e parole come smart working, e-commerce e green sono entrati nel nostro lessico quotidiano.
Procediamo ad analizzare questi nuovi contesti ed esigenze che si sono venuti a creare nell'ultimo quinquennio. Lo smart working che "abbiamo scoperto" durante il terribile periodo pandemico e che sembrava poi dover diventare una prassi consolidata e inarrestabile ha esaurito il suo vorticoso impatto iniziale ma ha lasciato tracce tangibili sul presente e probabilmente anche sul prossimo futuro.
Sebbene ormai la maggior parte delle aziende sia ritornato a una tradizionale quotidianità del lavoro, cioè con i dipendenti presenti in ufficio, alcune dinamiche sono irreversibilmente cambiate. Secondo l'Osservatorio Smart Working del Politecnico di Milano, lo smart working in Italia continuerà a crescere, con una stima di circa 3,75 milioni di lavoratori coinvolti entro il 2025, registrando un aumento del 5,2% rispetto al 2024.
La ricerca degli uffici in locazione/acquisto si concentra su parametri un tempo non primari, ma che ora sono distintivi di un immobile da scegliere. La posizione dell'ufficio che deve essere comodo da raggiungere per i dipendenti, quindi vicinanza con le linee della metropolitana o comunque ben servito dai mezzi di trasporto pubblico, la possibilità di avere a disposizione aree di parcheggio attigue al posto di lavoro.
In questo senso alcune zone della città non propriamente centrali sono ritenute idonee a soddisfare questo ormai importantissimo parametro. Se il centro di Milano rimane imprescindibile per uffici di affermati professionisti e sedi di rappresentanza, per la parte operativa delle attività molte aziende stanno mano a mano "uscendo dalla prima cerchia".
Zone emergenti per uffici nel 2025:
Le tendenze ufficio 2025 evidenziano una profonda riconfigurazione degli spazi di lavoro. Con l'affermarsi del modello ibrido, gli uffici si trasformano in ambienti intelligenti e versatili. I proprietari di immobili devono considerare l'integrazione di:
Al di là dell'ubicazione il mercato immobiliare commerciale è diventato molto sensibile al concetto di sostenibilità, sia a livello sociale, sia per la specifica tutela e benessere dei dipendenti. Sempre di più sono scelti immobili con caratteristiche "green", sia a livello impiantistico che architettonico.
Secondo il Programma ambientale delle Nazioni Unite (UNEP), gli edifici commerciali assorbono circa il 40% dei consumi energetici globali e generano circa il 33% delle emissioni di gas serra. Di queste emissioni, il 70% circa è riconducibile alla gestione degli edifici e il rimanente 30% alle attività di edificazione.
Quei Proprietari che hanno provveduto a creare nei propri immobili condizioni di questa natura partono con grande vantaggio competitivo. È necessario aggiungere che per arrivare a queste condizioni per immobili di non nuova costruzione, i Proprietari spesso devono fare investimenti di miglioria e riqualificazione che però sicuramente saranno ben ripagati. Per approfondire il tema della sostenibilità e delle certificazioni ambientali nel mercato milanese, consulta la nostra analisi dettagliata sull'importanza della sostenibilità negli immobili commerciali a Milano.
Certificazioni e standard di sostenibilità:
Benefici economici della sostenibilità
Gli immobili commerciali sostenibili offrono numerosi vantaggi:
Per ciò che riguarda il settore commerciale retail tradizionale sempre di più deve confrontarsi con l'e-commerce, cioè la vendita online ormai di qualsiasi tipo di servizio e prodotto. Evidentemente il commercio tradizionale ha risentito e sempre di più risentirà di questa "nuova" concorrenza che ha come enorme vantaggio l'essere meno costosa, più flessibile per gli imprenditori e più vantaggiosa e comoda per gli utenti/clienti.
Da un punto di vista immobiliare è evidente che l'e-commerce abbia diminuito la richiesta di negozi tradizionali ma anche in questo caso c'è il rovescio della medaglia e la possibilità per i Proprietari degli immobili di esplorare nuove soluzioni.
Tipologie emergenti di utilizzo commerciale:
A tal proposito vorrei presentare un esempio pratico di come possa essere convertito un classico negozio di strada, non più troppo appetibile per diversi motivi a un commercio tradizionale. Alcune settimane fa la nostra Agenzia è stata contattata da una società facente capo a un personaggio pubblico molto in voga per la locazione di un negozio ubicato nel centro della città ma in una zona di scarsa visibilità e passaggio.
L'immobile con una superficie totale di circa 80 mq si sviluppa per la sua metà al piano terra con due vetrine su strada e per l'altra metà al piano interrato, i due ambienti sono collegati da una scala interna.
L'esigenza del Cliente, che sta lanciando un proprio marchio di accessori di moda da vendere online, è quello di avere una zona dedicata allo stoccaggio e preparazione dei prodotti da inviare a domicilio (piano interrato) e una zona di rappresentanza da trasformare in atelier, un luogo in cui fare presentazioni, accogliere clienti su appuntamento e una vetrina su strada comunque nel centro di Milano.
Da subito il cliente ha ritenuto idoneo il negozio per le proprie esigenze e dopo un paio di sopralluoghi e di verifiche ha deciso di prenderlo in locazione e nell'arco di qualche settimana questo nuovo concept aprirà i battenti, con reciproca soddisfazione del proprietario e del nuovo conduttore.
In relazione a questa nuova realtà, anche la parte commerciale retail vive una nuova situazione. Come già descritto nel precedente articolo, lo spostamento in aree periferiche di attività terziarie e lo sviluppo di nuove realtà urbano/residenziali ha portato allo sviluppo di nuovi nuclei commerciali che si rivolgono a questo nuovo bacino di utenza, in particolare nel settore ristorazione e retail specializzato.
Aree di sviluppo commerciale emergenti:
Scopri nel dettaglio le migliori zone emergenti di Milano per investimenti retail e gli incentivi disponibili per il 2024-2025.
Investimenti strategici per proprietari
Come in tutte le cose in evoluzione e in cambiamento ci si trova a confrontarsi con situazioni che possono rivelarsi a volte vantaggiose e altre che invece possono essere problematiche da gestire. Da qui è necessario partire per dare ai Proprietari di immobili commerciali alcuni consigli e metodologie di approccio alla nuova realtà.
Priorità di investimento per tipologia:
Per uffici:
Per spazi commerciali:
| Tipologia Intervento | Investimento medio | Incremento valore | Tempo ammortamento |
|---|---|---|---|
| Efficientamento energetico | €80-150/mq | 12-18% | 4-6 anni |
| Riqualificazione spazi | €200-400/mq | 20-30% | 3-5 anni |
| Tecnologie smart | €50-100/mq | 8-15% | 5-7 anni |
| Certificazioni green | €30-80/mq | 15-25% | 3-4 anni |
Trend previsti per il 2025-2027
Questo esempio che abbiamo portato è la testimonianza di come lo sviluppo delle cose può comunque dare nuove opportunità. Proprio per questa veloce evoluzione del mercato è consigliabile per i Proprietari farsi accompagnare nel percorso da un team specializzato che possa essere di aiuto nella difficile lettura e comprensione delle nuove dinamiche.
Opportunità emergenti:
Sfide e rischi da monitorare
Per una analisi completa delle prospettive e tendenze del mercato immobiliare commerciale milanese, inclusi i rendimenti per zona e le aree più promettenti della città.
L'obiettivo primario è quello di tutelare e se possibile aumentare il valore dell'immobile attraverso azioni ben congegnate e rinunciando a soluzioni di passività che andrebbero sicuramente a influenzare in modo negativo il valore di mercato dell'immobile.
Checklist per la valorizzazione:
Fase di analisi (0-3 mesi):
Fase di investimento (3-12 mesi):
Fase di commercializzazione (12+ mesi):
Il successo nella gestione degli immobili commerciali milanesi richiede oggi una rete di competenze specializzate: Consulenti energetici per l'efficientamento, Architetti specializzati in spazi flessibili, Property manager con focus sulla sostenibilità, Esperti di marketing immobiliare digitale, Consulenti fiscali per incentivi e agevolazioni.
Le nuove tendenze del mercato immobiliare commerciale milanese rappresentano sia una sfida che un'opportunità straordinaria per i proprietari di immobili. La digitalizzazione del lavoro, la sostenibilità ambientale e la trasformazione del retail non sono più tendenze future, ma realtà consolidate che stanno ridefinendo il valore e l'utilizzo degli spazi commerciali.
I proprietari che sapranno anticipare e adattarsi a questi cambiamenti, investendo in efficientamento, flessibilità e sostenibilità, si troveranno in una posizione di vantaggio competitivo significativo. Al contrario, chi rimarrà ancorato a modelli tradizionali rischia di vedere il proprio patrimonio immobiliare perdere attractiveness e valore di mercato. La chiave del successo risiede nella capacità di leggere i segnali del mercato, interpretare le nuove esigenze degli utilizzatori e trasformare le sfide in opportunità concrete di crescita e valorizzazione del patrimonio immobiliare commerciale milanese.
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