Come scegliere il miglior immobile commerciale per il proprio profilo di investimento?

Da questa domanda parte il nostro odierno approfondimento sull'immobiliare commerciale a Milano. Alcune settimane fa nell'articolo "Negozio a reddito o ufficio: qual è il miglior investimento a Milano", avevamo posto le basi su come muoversi nell'acquisto di un immobile a reddito. Oggi alziamo l'asticella e proviamo ad analizzare i parametri e i fattori di scelta per chi vuole comprare un immobile commerciale nella nostra città.

Fattori di scelta per un immobile commerciale: l'analisi che fa la differenza

Quali sono questi parametri che ci permettono di individuare l'opzione più redditizia e al contempo "garantita"?
Partiamo con l'analisi di Posizione attraverso la quale possiamo avere una base di riferimento non solo geografico ma anche socio/economico che ci delinea da subito quali potranno essere le opportunità di investimento.

Un immobile ubicato in zone centrali e ad alto sviluppo commerciale avrà sicuramente una valutazione e un prezzo d'acquisto maggiore rispetto a uno ubicato in zona semi centrale o periferica. D'altra parte, come spesso ricordiamo nei nostri articoli, Milano sta vivendo uno sviluppo importante e diverse zone stanno iniziando un processo di riqualificazione urbana e commerciale, prendiamo ad esempio il progetto di riqualificazione di Scalo Farini e la riqualificazione dello Scalo di Porta Romana, che probabilmente porteranno nel medio/lungo periodo a una importante rivalutazione degli immobili li ubicati.
L'analisi di Posizione ci permette anche di discernere se acquistare un negozio o un ufficio, a seconda delle caratteristiche della zona analizzata.

La Destinazione d'uso è un altro parametro di riferimento. Decidere se investire in un ufficio, in un negozio o in un laboratorio/capannone definisce quali potranno essere le strategie immobiliari più consone.
Non dimentichiamo poi l'importanza della domanda di mercato attuale. Ogni tipologia immobiliare risponde a dinamiche diverse: mentre gli uffici seguono i trend del mercato del lavoro, i negozi rispondono alle abitudini di consumo e i laboratori alle necessità produttive e logistiche. Analizzare questi trend permette di anticipare l'andamento della domanda e quindi il potenziale rendimento dell'investimento.

Last but not least il parametro Budget che definirà, a seconda della sua rilevanza, sia la zona che la dimensione dell'immobile a cui ambire. È fondamentale stabilire non solo il capitale disponibile per l'acquisto, ma anche le risorse da destinare a eventuali ristrutturazioni, adeguamenti normativi e periodi di vacancy.

Comparazione delle tipologie di immobili commerciali: quale fa per te?

Mentre per gli uffici e i laboratori/capannoni, questi ultimi attualmente con una grande domanda di mercato, si consiglia un profilo di lungo termine, cioè locatari "fedeli" negli anni e con redditività non superiori al 6/7%, per i negozi il profilo spesso è più dinamico, cioè con turnover più elevati ma redditività superiore.

Gli uffici rappresentano generalmente un investimento più stabile, con contratti di lunga durata che garantiscono un flusso di cassa prevedibile. Questo tipo di immobile può beneficiare della crescente domanda di spazi lavorativi flessibili, come il coworking, che sta ridefinendo il mercato direzionale milanese.

I negozi a reddito offrono potenzialmente rendimenti più elevati, ma richiedono una gestione più attiva e sono maggiormente soggetti ai cambiamenti nelle abitudini di consumo e ai cicli economici. La loro performance è fortemente correlata alla visibilità, ai flussi pedonali e alla qualità dei tenant.

Una tipologia emergente è rappresentata dagli spazi di coworking, che uniscono la stabilità tipica degli uffici con rendimenti potenzialmente superiori. Questa soluzione richiede però competenze gestionali specifiche e un'attenta analisi del mercato di riferimento. Come già approfondito nel nostro articolo che abbiamo citato all'inizio, ogni tipologia presenta vantaggi e svantaggi specifici che devono essere valutati in relazione agli obiettivi personali dell'investitore.

Consigli personalizzati per gli investitori: conosci il tuo profilo

Dopo questa analisi si possono avere le idee un po' più chiare rispetto alla tipologia di profilo da identificare per ogni singolo investitore. Il consiglio è quello di affidarsi a esperti che possono aiutare a creare un proprio profilo personalizzato a seconda delle proprie caratteristiche.
Un profilo dinamico prevede una disponibilità economica tale da poter diversificare e portare a termine nuovi e variegati investimenti in tempi brevi, sia in entrata che in uscita. Questo approccio è adatto a chi:

• Dispone di liquidità significativa da investire
• È disposto ad accettare un livello di rischio moderato
• Ha la possibilità di monitorare attivamente il mercato
• Ricerca rendimenti potenzialmente più elevati
• È preparato a gestire eventuali periodi di vacancy

Il profilo a lungo termine, probabilmente più incline alla riduzione del rischio, prevede acquisti più mirati e rapporti locativi più durevoli nel tempo, meno propensi ad altissime redditività. Anche la compravendita di immobili è più ponderata e meno incline al rischio. Questo approccio si adatta meglio a chi:

• Cerca una fonte di reddito stabile e prevedibile
• Preferisce minimizzare il turnover dei locatari
• Ha un orizzonte temporale esteso (oltre i 10 anni)
• Vuole limitare il coinvolgimento nella gestione operativa
• Punta alla crescita del capitale nel lungo periodo

Ridurre il rischio non significa necessariamente ridurre il potenziale di rendimento complessivo. Un'attenta selezione del tenant, la stipula di contratti ben strutturati e la scelta di immobili in aree con prospettive di sviluppo possono garantire performance interessanti anche con un profilo conservativo.

Collegamento al nostro expertise

Se questo articolo ha stimolato il tuo interesse nell'investimento immobiliare commerciale, il nostro team di esperti è a disposizione per guidarti attraverso questo processo decisionale, aiutandoti a identificare le opportunità più adatte al tuo profilo di investimento e ai tuoi obiettivi finanziari. Contattaci per una consulenza personalizzata e scopri come possiamo trasformare le tue ambizioni di investimento in realtà concrete.