Come vendere un immobile commerciale ereditato a Milano: guida pratica

Ereditare un immobile commerciale a Milano può rappresentare sia un'opportunità che una sfida complessa. In questo articolo proveremo a dare ai nostri lettori una guida completa su come gestire e vendere un immobile commerciale ereditato, affrontando tutte le problematiche specifiche e fornendo consigli pratici per evitare errori costosi.

All'atto del decesso del proprietario, gli eredi designati dal testamento o individuati secondo il grado di parentela (linea diretta: coniuge, figli, nipoti) dovranno procedere con l'accettazione di eredità. Questo passaggio fondamentale può avvenire in due modi: tramite dichiarazione formale davanti a un notaio o cancelliere del tribunale, oppure in modo tacito attraverso comportamenti che dimostrano chiaramente la volontà di accettare l'eredità, come pagare le bollette dell'immobile, riscuotere gli affitti o eseguire lavori di manutenzione.

Gli eredi hanno 10 anni di tempo per decidere se accettare o rinunciare all'eredità, tuttavia se si compiono atti che implicano accettazione tacita, non si può più rinunciare. Per gli immobili commerciali, spesso è consigliabile valutare l'accettazione con beneficio di inventario, opzione che permette di accettare l'eredità limitando la responsabilità per i debiti del defunto al valore dei beni ereditati, proteggendo così il patrimonio personale dell'erede.

 

La dichiarazione di successione

Entro 12 mesi dal decesso, gli eredi dovranno presentare la Dichiarazione di Successione all'Agenzia delle Entrate, indicando tutti i beni ereditati e le relative quote spettanti a ciascun erede. Per completare questa procedura saranno necessari il certificato di morte, lo stato di famiglia del defunto, la visura catastale aggiornata dell'immobile, l'eventuale testamento, la documentazione relativa a debiti e crediti del defunto e l'estratto conto bancario alla data del decesso.

La dichiarazione può essere presentata da qualsiasi erede, ma tutti sono solidalmente responsabili per il pagamento delle imposte dovute. È importante sottolineare che questa fase richiede particolare attenzione nella valutazione dell'immobile, poiché dal 2025 è responsabilità dell'erede dichiarare correttamente il valore del bene.

 

Le imposte da pagare

L'imposta di successione per gli immobili commerciali prevede una franchigia di 1.000.000 di euro per i familiari di linea diretta. Questo significa che se il valore catastale dell'immobile è inferiore a questa soglia, non si paga l'imposta di successione. Se il valore supera la franchigia, l'aliquota applicata è del 4% sulla parte eccedente per coniuge e parenti in linea retta.

Il calcolo del valore catastale si effettua moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di categoria e aggiungendo una rivalutazione del 5%. Per gli immobili commerciali, i coefficienti variano secondo la categoria: per negozi e laboratori (C/1 e C/3) il coefficiente è 34, mentre per gli immobili industriali (categoria D) è 65. Facciamo un esempio pratico: se un negozio ha una rendita catastale di 2.000 euro, il calcolo sarà 2.000 × 34 × 1,05 = 71.400 euro di valore catastale.

Oltre all'imposta di successione, dovranno essere pagate l'imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale, l'imposta catastale dell'1% e i tributi speciali ipotecario e catastale di 35 euro ciascuno.

 

La voltura catastale

Una volta gestita la parte fiscale, si deve procedere con la voltura catastale, che è la formale registrazione del cambio di proprietà negli archivi del Catasto. La voltura deve essere presentata entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione. Da questo momento l'immobile è formalmente di proprietà dell'erede o degli eredi.

Il consiglio che diamo sempre è quello di farsi seguire da un notaio o da un commercialista specializzato in questo iter, che normalmente richiede dai 2 ai 3 mesi per arrivare alla conclusione di tutto il processo.

 

La vendita dell'immobile

Una volta espletata la pratica di successione, gli eredi possono avere piena disponibilità dell'immobile ed eventualmente decidere di venderlo. Tuttavia, se ci sono più eredi, è necessario ottenere l'unanimità di consenso alla vendita, poiché anche un solo erede contrario può bloccare l'operazione e potenzialmente aprire una vertenza giudiziaria tra i coeredi.

In presenza di più eredi, chi tra essi avesse intenzione di acquistare interamente l'immobile ha diritto a una prelazione di acquisto, naturalmente alle cifre richieste dagli altri coeredi. Questo diritto deve essere esercitato formalmente e può complicare la vendita a terzi. Quando non si raggiunge l'unanimità, le alternative sono la divisione giudiziale tramite tribunale, la vendita all'asta ordinata dal giudice o la cessione delle quote individuali.

 

Aspetti fiscali della vendita

Quando si decide di vendere l'immobile commerciale ereditato, è fondamentale considerare la tassazione delle plusvalenze. Se l'immobile viene venduto prima dei 5 anni dall'eredità, potrebbero essere richieste imposte di plusvalenza, calcolate sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dichiarato nella successione.

Per le persone fisiche l'aliquota è del 26% sulla plusvalenza, mentre se la vendita rientra nell'attività commerciale abituale, la plusvalenza viene tassata come reddito d'impresa. Esistono strategie per ottimizzare la tassazione: attendere i 5 anni dall'eredità rende la vendita esente da imposte sulle plusvalenze, oppure si può valutare il frazionamento temporale delle quote in anni diversi per spalmare il carico fiscale.

 

Valutazione e mercato milanese

La corretta valutazione dell'immobile è cruciale per ottimizzare la vendita. I fattori principali da considerare sono la posizione in termini di zona commerciale, viabilità e disponibilità di parcheggi, la metratura e il layout con particolare attenzione alla superficie utile e alla divisibilità degli spazi, lo stato generale dell'immobile e la necessità di eventuali ristrutturazioni. Leggi il nostro articolo di approfondimento sugli errori da evitare nella valutazione degli immobili commerciali a Milano.

Milano presenta diverse zone con caratteristiche specifiche: il centro storico garantisce valori elevati ma con forte competizione, la zona Porta Nuova e Isola offre immobili moderni e tecnologici, i Navigli hanno una forte vocazione commerciale e turistica, mentre le zone periferiche presentano valori più contenuti ma in crescita.

 

Consigli per una vendita ottimale

Il consiglio principale che diamo ai nostri lettori è quello di affidarsi a un'agenzia immobiliare specializzata nel settore commerciale, in grado di effettuare una due diligence completa che tenga conto delle dinamiche fiscali, amministrative e tecniche. Questa analisi deve verificare la conformità urbanistica tra stato di fatto e titoli edilizi, l'allineamento tra planimetrie catastali depositate e situazione reale, le certificazioni energetiche aggiornate, la sicurezza antincendio e la presenza di eventuali vincoli ambientali o storici.

È fondamentale anche considerare le tempistiche ideali per la vendita, valutando i cicli di mercato, le scadenze fiscali e la necessità di eventuali interventi di riqualificazione dell'immobile. Una pianificazione accurata può fare la differenza tra una vendita ordinaria e una vendita ottimale dal punto di vista economico.

 

Errori comuni da evitare

Tra gli errori più comuni nella gestione di immobili commerciali ereditati troviamo la sottovalutazione delle implicazioni fiscali della vendita anticipata, la dichiarazione di un valore non corretto nella successione e la mancata verifica di tutti i debiti del defunto. Sul fronte della gestione tra coeredi, è frequente procedere senza il consenso unanime o non formalizzare correttamente gli accordi.

Nella fase di vendita, gli errori più ricorrenti sono la sopravvalutazione dell'immobile rispetto al mercato effettivo e la mancanza di una due diligence completa che verifichi tutte le conformità necessarie.

La vendita di un immobile commerciale ereditato a Milano richiede competenze specifiche e un approccio metodico. Come abbiamo visto, le variabili in gioco sono numerose e complesse: dalla gestione della successione alla pianificazione fiscale, dalla valutazione dell'immobile alla gestione dei rapporti tra coeredi.

Una buona consulenza a 360 gradi permetterà al nuovo proprietario di evitare errori che potrebbero essere sanzionati dall'Agenzia delle Entrate, ottimizzare i ricavi legati alla vendita e rispettare tutte le normative fiscali e amministrative. La complessità delle procedure e le implicazioni fiscali rendono fondamentale l'affiancamento di professionisti esperti: notai, commercialisti, agenti immobiliari specializzati e, quando necessario, avvocati per la gestione di eventuali controversie.

Ricordate che ogni situazione è unica e richiede un'analisi specifica. Quello che può sembrare inizialmente un problema complesso può trasformarsi in un'opportunità redditizia se gestita con la giusta competenza e pianificazione.