I 5 Errori da Evitare nella Valutazione di un Immobile Commerciale a Milano

ei nostri approfondimenti, sottolineiamo l'importanza per chi desidera investire nel settore immobiliare Milanese di affidarsi a un team di professionisti. Questo perché la valutazione di un immobile spesso richiede la considerazione di parametri non sempre evidenti, che richiedono un'attenta analisi del contesto e delle opportunità.

Vediamo nel dettaglio i 5 errori più comuni che riscontriamo nella valutazione degli immobili commerciali a Milano e come evitarli.

1. Errata valutazione del prezzo di acquisto

Da qui parte tutto il ragionamento che ci dovrà portare a fare la scelta più oculata per il nostro cliente. Il prezzo dell'immobile deve necessariamente essere dentro a parametri che siano in linea con il mercato, quindi sicuramente va evitata una sopravalutazione ma anche dubitare di un prezzo troppo basso, perché potrebbe nascondere insidie e problematiche non evidenti a un'analisi superficiale.

Caso reale: Nel 2023 abbiamo assistito un cliente che stava per acquistare un locale commerciale in zona Navigli a un prezzo sorprendentemente basso. La nostra due diligence (leggi qui l'articolo dedicato) ha rivelato gravi problemi strutturali che avrebbero richiesto interventi per circa 80.000 euro. Ciò che sembrava un affare si sarebbe trasformato in un investimento ben più oneroso del previsto.
Come evitarlo: Richiedere sempre una perizia tecnica indipendente e confrontare i prezzi al mq con immobili simili venduti recentemente nella stessa zona.

2. Sottovalutazione delle spese correnti

Un tema piuttosto rilevante è legato alle spese correnti dell'immobile, sia quelle di natura condominiale sia quelle relative alla gestione del singolo immobile. È necessario a priori fare uno studio molto approfondito legato alla suddivisione dei costi, alla efficienza degli impianti e alle eventuali criticità che possono emergere, ad esempio un consuntivo di spesa energetico fuori dai canoni. Questo può significare una pessima efficienza degli impianti, una cattiva gestione dell'utilizzo o anche una suddivisione non corretta a livello di tabelle millesimali. Un immobile da allocare che ha spese condominiali molto alte perde di appeal e di conseguenza di possibile redditività.

Caso reale: Possiamo fare un esempio pratico legato a un ufficio nella zona nord della città che ci fu richiesto di valutare da un nostro cliente interessato ad acquistarlo. In prima analisi il prezzo proposto era in linea ma la nostra attenzione andò immediatamente sugli enormi costi condominiali, che naturalmente creavano un importante minus nella sua commercializzazione. Con il mandato del cliente provammo a verificare i motivi di queste spese così ingenti e scoprimmo che nell'atto fondativo dell'Assemblea di Condominio fu proposto e votato un articolo del Regolamento che prevedeva un incremento del 50% dei millesimi per le unità immobiliari non a uso residenziale, rendendolo non appetibile per un investimento. Di conseguenza lo sconsigliammo al nostro cliente.
Come evitarlo: Richiedere e analizzare gli ultimi 3 anni di bilanci condominiali, verificare il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, calcolare l'incidenza delle spese sul rendimento atteso dell'investimento.

3. Mancata analisi degli impianti e dei costi di gestione

Importante è avere una chiara conoscenza di quelle che sono le spese legate all'immobile stesso. I parametri da tenere in riferimento sono lo stato degli impianti e le caratteristiche specifiche dell'immobile commerciale. Gli immobili commerciali hanno esigenze energetiche e di manutenzione spesso più complesse rispetto al residenziale.

Caso reale: Un nostro cliente ha acquisito nel 2022 un locale commerciale in zona Porta Romana senza verificare adeguatamente l'impianto di climatizzazione. Durante la prima estate, si è reso conto che l'impianto era sottodimensionato per lo spazio e richiedeva consumi energetici straordinari. La sostituzione completa è costata 35.000 euro, non preventivati nel business plan iniziale.
Come evitarlo: Far eseguire una verifica tecnica approfondita degli impianti (elettrico, idraulico, climatizzazione), richiedere le certificazioni e stimare i costi di gestione annuali. È consigliabile anche verificare la classe energetica dell'immobile, dato che influisce significativamente sui costi operativi.

4. Superficialità nella valutazione dello stato dell'edificio

Necessaria è anche una valutazione corretta dello stato dell'arte sia dell'immobile sia del palazzo/edificio in cui è ubicato, per capire se nel breve/medio periodo saranno necessari importanti lavori di natura straordinaria che potrebbero risultare significativi e inaspettati. Quindi va verificato a priori lo stato delle cose e se l'assemblea ha proposto o già ratificato investimenti, che a volte non sono nemmeno troppo migliorativi per l'unità che si vuole acquistare.
Caso reale: Nel 2024, una società che aveva appena acquistato un ufficio in zona Porta Nuova si è trovata a dover contribuire con 45.000 euro per lavori di rifacimento della facciata e adeguamento sismico dell'edificio, deliberati dall'assemblea condominiale appena due mesi dopo l'acquisto. Un'analisi preventiva dei verbali delle assemblee avrebbe evidenziato che questi lavori erano già in discussione da tempo.

Come evitarlo: Esaminare i verbali delle ultime assemblee condominiali, richiedere informazioni al precedente proprietario e all'amministratore di condominio sugli interventi programmati, e verificare lo stato generale dell'edificio con un tecnico esperto.

5. Scarsa analisi del contesto urbano e delle prospettive future

Ultimo ma non meno importante è la comprensione della zona in cui fare l'acquisto. È d'obbligo avere un'idea chiara di quali sono i parametri di sviluppo e riqualificazione dell'area, cioè se in un prossimo domani il nostro immobile, godendo dello sviluppo della zona, possa avere un incremento di valore o meno.
A Milano alcune zone ormai hanno toccato picchi di prezzi al mq che quasi certamente non potranno garantire in un medio/lungo periodo un incremento di valore. Il nostro consiglio è quello di fare se possibile scelte "conservative", cioè concentrarsi su zone care ma iconiche e quindi che non temono mode o momenti storici (Centro Storico, Brera, Arco della Pace) oppure "scommettere" su zone in espansione e riqualificazione, che però ad oggi hanno ancora prezzi accessibili. Da evitare investimenti in zone "a la page" ma che forse in un prossimo futuro avranno una fase discendente.

Caso reale: Un cliente che ha seguito il nostro consiglio nel 2021 ha investito in un immobile commerciale nella zona di Scalo Romana, un'area allora in fase iniziale di riqualificazione. Oggi, con l'avanzamento dei progetti legati alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026 e il nuovo distretto urbano, il valore dell'immobile è aumentato del 30%.
Come evitarlo: Studiare i piani di sviluppo urbano del Comune di Milano, analizzare i trend immobiliari degli ultimi 5-10 anni nella zona, consultare esperti del mercato locale, e considerare i grandi progetti infrastrutturali in programma che potrebbero influenzare la zona.

La valutazione di un immobile commerciale a Milano richiede competenze specifiche e un'analisi approfondita di numerosi fattori. Affidarsi a professionisti del settore può fare la differenza tra un investimento redditizio e una scelta poco fortunata.
Come testimonia Francesco B., nostro cliente di lunga data: "Grazie all'analisi preventiva del team di esperti, ho evitato di acquistare un immobile che sembrava un'ottima opportunità ma nascondeva costi di gestione insostenibili. La loro consulenza mi ha fatto risparmiare tempo e denaro, orientandomi verso un investimento che oggi genera una rendita costante e soddisfacente."
Il mercato immobiliare commerciale milanese offre ancora interessanti opportunità per chi sa guardare oltre l'apparenza e analizzare ogni aspetto con la dovuta attenzione. La nostra esperienza pluriennale è a disposizione di chi vuole investire con consapevolezza in questo settore dinamico ma complesso.