Analisi del Mercato Immobiliare Commerciale di Milano: Prospettive e Tendenze per il 2026

Anche in questo inizio d'anno tracciamo le prospettive e le tendenze che guideranno il mercato immobiliare commerciale milanese nel 2026. Nell'analisi fatta all'alba dello scorso anno (nel nostro report sulle tendenze 2025) ci eravamo concentrati su alcune dinamiche primarie che oggi, a dodici mesi di distanza e a Olimpiadi appena concluse, andiamo ad aggiornare per delineare il nuovo volto della città.

Terziario e Uffici: il consolidamento dell'approccio ESG

Per quanto riguarda il comparto terziario e direzionale, si conferma la fortissima richiesta di immobili che hanno abbracciato integralmente il concetto di sostenibilità ambientale. I criteri ESG (Environmental, Social and Governance) non sono più una semplice opzione temporanea, ma uno standard irrinunciabile per le aziende strutturate.

Il fenomeno del repricing, già anticipato lo scorso anno, nel 2026 si sta definitivamente consolidando: il mercato premia con valori di locazione e vendita più alti quelle proprietà che hanno investito nella riqualificazione energetica e tecnologica, penalizzando gli asset obsoleti. Per approfondire come questi fattori incidano sul valore, ti suggeriamo la nostra guida sull'importanza della sostenibilità negli immobili commerciali.

Retail e Logistica: stabilità e nuovi format "Industrial"

Il comparto retail vive una fase di virtuosa stabilità, trainato costantemente dalle performance eccellenti dei settori food & beverage, design e lusso, in particolare nelle high street del centro e nelle zone semicentrali più dinamiche.

Contestualmente, si conferma la crescita inarrestabile della domanda di strutture per la logistica legata all'ultimo miglio. Tuttavia, emerge con forza un nuovo trend nel 2026: i capannoni e gli ex laboratori nelle zone periferiche sono sempre più ricercati da società che desiderano concentrare in un unico luogo uffici e showroom. Questo format ibrido, inserito in un contesto architettonico dal sapore industrial, risponde all'esigenza di ottimizzare i costi e creare spazi di lavoro moderni, fluidi e di grande impatto visivo.

Rendimenti e Garanzie: la ricerca dell'equilibrio

Sul fronte degli investimenti e delle locazioni, la tendenza del 2026 — soprattutto per i negozi — è la ricerca di un rigoroso equilibrio tra la percentuale annua di redditività e la sicurezza contrattuale.

Sempre di più le Proprietà, in particolar modo quelle che detengono immobili centrali e di pregio, sono indirizzate verso una politica di massima attenzione alla solidità dell'interlocutore e alla concretezza del suo progetto imprenditoriale. Come abbiamo dimostrato nel nostro recente caso studio sull'affitto di uno showroom a Brera, la profilazione dell'inquilino vale più di un canone fuori mercato. Di conseguenza, si assiste a un restringimento della "famosa forbice" di redditività: pur di avere garanzie blindate, per gli immobili di livello medio-alto i proprietari accettano rendimenti che ormai difficilmente superano l'8% annuo lordo.

L'Urbanistica Post-Olimpiadi: il lascito del 2026

A pochissimi giorni dalla conclusione delle spettacolari Olimpiadi Invernali, la trasformazione urbanistica della città entra nella sua fase di consolidamento e riconversione:

• Milano Santa Giulia: I Giochi hanno proiettato questo quartiere, situato all'estrema periferia sud della città, su un palcoscenico globale. Divenuto punto di riferimento assoluto per gli eventi sportivi meneghini, ha goduto di un volano di visibilità eccezionale, coronando un progetto di rigenerazione urbana ormai quasi interamente completato.
• Scalo di Porta Romana: Il villaggio olimpico ha svolto il suo compito e si avvia ora al suo riutilizzo definitivo come polo residenziale (student housing) e commerciale. A questo si aggiunge la recentissima riapertura del rinnovato scalo ferroviario, destinato a diventare uno snodo cruciale per il trasporto regionale e un nuovo magnete per il retail dell'intero quadrante sud.
• Scalo Farini: A chiudere la panoramica dei grandi interventi, il progetto di Scalo Farini viaggia su tempistiche più lunghe. Il 2026 si conferma per quest'area un ulteriore anno di transizione e di cantiere, propedeutico alla nascita di quello che sarà uno dei quartieri più innovativi dei prossimi anni. Per approfondimenti sulla trasformazione di aree come Scalo Farini potete consultare il nostro articolo dedicato alle zone emergenti di Milano