Corso Sempione: Analisi del mercato immobiliare commerciale in una delle aree più dinamiche di Milano

C'è un quartiere a Milano dove camminando per pochi minuti si ha l'impressione di attraversare luoghi e mondi tra loro diversissimi. Dalla maestosità dell'Arena Civica, a Via Melzi d'Eril, affascinante boulevard in stile Paris, alla caotica e colorata Chinatown, fino ad arrivare all'austera e dinamica Corso Sempione, che dà il nome alla zona che oggi analizzeremo.

Ci troviamo nella zona Nord Ovest di Milano, in un quartiere storico che, come le aree di Porta Venezia e Porta Romana, rappresenta uno dei punti cardinali dello sviluppo cittadino. Se il Distretto Fiera incarna la Milano del business internazionale e Piazza Repubblica quella del terziario avanzato, l'area di Corso Sempione ha saputo reinventarsi come polo dell'entertainment e della ristorazione di qualità, seguendo un percorso simile a quello osservato in Corso Lodi, ma con caratteristiche proprie e distintive.

Quest'area, strategicamente posizionata tra il centro e l'asse che conduce verso il polo fieristico di Rho, condivide con la zona di Milano Centrale la peculiarità di essere un importante snodo di collegamenti, ma si distingue per un tessuto commerciale più variegato e una vocazione internazionale. Negli ultimi anni, grazie soprattutto al rinnovamento delle zone di via Paolo Sarpi e dell'Arco della Pace, si è affermata come uno dei distretti più dinamici per gli investimenti commerciali, con un focus particolare sul food, l'intrattenimento e il retail di qualità.
La sua evoluzione rappresenta un caso studio interessante nel panorama immobiliare milanese: un esempio di come un'area storica possa trasformarsi in un polo commerciale moderno mantenendo intatta la propria identità.

Il mercato immobiliare commerciale di Corso Sempione riflette la natura poliedrica del quartiere, presentando un'offerta diversificata che spazia dal terziario al commerciale puro, con caratteristiche e prezzi che variano significativamente a seconda delle microzone.

Il mercato degli uffici nell'area di Corso Sempione

Il segmento direzionale si concentra principalmente lungo due assi strategici: Corso Sempione con le sue immediate adiacenze e l'area Canova/Melzi d'Eril. I prezzi di vendita oscillano in un range compreso tra i 4.500 e i 6.000 euro al metro quadro, mentre per le locazioni il mercato si posiziona tra i 350 e i 550 euro mq/anno. Questa variabilità riflette non solo la qualità degli immobili ma anche il loro posizionamento specifico all'interno del quartiere. La domanda di spazi direzionali è caratterizzata da una forte richiesta di immobili possibilmente già riqualificati o predisposti per una riqualificazione energetica. Gli uffici di Corso Sempione, in particolare, godono di ottima visibilità e prestigio, caratteristiche che li rendono particolarmente appetibili per società di servizi, studi professionali e aziende del settore media/comunicazione. L'area Canova/Melzi d'Eril, invece, si distingue per un'offerta più orientata a boutique office, spesso ricavati da prestigiosi edifici d'epoca sapientemente ristrutturati, che attraggono principalmente studi professionali di alto livello e società di consulenza.
Una tendenza emergente nel mercato direzionale della zona è la crescente richiesta di spazi flessibili e già attrezzati, con metrature che variano dai 150 ai 500 mq, ideali per business unit autonome o uffici di rappresentanza di aziende internazionali. La presenza di servizi nelle immediate vicinanze, l'eccellente accessibilità e la qualità del contesto urbano sono fattori che sostengono stabilmente i valori immobiliari dell'area.

Spazi commerciali e retail

Il tessuto commerciale della zona si articola in tre poli principali, ciascuno con caratteristiche e dinamiche di mercato distintive:

Via Paolo Sarpi e il distretto Chinatown:

• Caratterizzata da un mix unico di retail tradizionale e commercio etnico
• Forte domanda per spazi di piccole-medie dimensioni (50-150 mq)
• Canoni di locazione che possono raggiungere i 500 euro mq/anno per le posizioni prime
• Particolare interesse per spazi con possibilità di dehors o doppi affacci
• Elevato tasso di occupazione degli spazi commerciali con rotazione limitata

Arco della Pace e vie limitrofe:

• Focus prevalente su food & beverage di qualità
• Richiesta di spazi da 80 a 200 mq, preferibilmente con possibilità di dehors
• Valori di vendita che possono superare i 6.000 euro/mq per posizioni strategiche
• Canoni di locazione premium per location con affaccio diretto sulla piazza
• Crescente interesse per concept store e format innovativi che combinano retail e ristorazione

Via Canonica e assi secondari:

• Predominanza di retail di prossimità e servizi di quartiere
• Metrature più contenute (40-100 mq) con valori di vendita tra 4.500 e 5.500 euro/mq
• Canoni di locazione più moderati, tra 300 e 400 euro mq/anno
• Buona presenza di attività storiche consolidate
• Crescente interesse per attività artigianali di qualità

Il mercato degli spazi commerciali in questa zona beneficia di un bacino d'utenza ampio e diversificato: residenti con buona capacità di spesa, professionisti che lavorano nell'area, turisti attratti dal patrimonio architettonico e culturale, frequentatori della movida serale. Questa varietà di target supporta una domanda costante e differenziata, che ha mostrato resilienza anche nei periodi di maggiore incertezza del mercato.

Un trend significativo è la crescente richiesta di spazi commerciali che possano ospitare concept ibridi, come showroom con area eventi, negozi con angolo caffetteria, o spazi espositivi convertibili. Questa tendenza sta influenzando sia i valori di mercato sia le caratteristiche ricercate negli immobili, con una particolare attenzione alla flessibilità degli spazi e alla presenza di servizi accessori.

Punti di forza per gli investitori in zona Sempione

Il quartiere presenta molteplici attrattive per gli investitori:

• Patrimonio architettonico di pregio, con edifici storici e liberty che garantiscono un valore immobiliare stabile
• Presenza di anchor tenant istituzionali, come la sede RAI di Milano su Corso Sempione
• Mix commerciale consolidato e in continua evoluzione
• Eccellente accessibilità sia con i mezzi pubblici di superficie che con la metropolitana
• Crescente tendenza alla riqualificazione green degli immobili

Opportunità di investimento:

La zona si presta a diverse tipologie di investimento immobiliare:

• Retail tradizionale, specialmente nel settore food & beverage
• Spazi per coworking, particolarmente richiesti dalle nuove generazioni di professionisti
• Studi professionali, che trovano qui un ambiente prestigioso e ben collegato
• Progetti di riqualificazione di immobili storici, con un focus sulla sostenibilità

Un aspetto particolarmente interessante è la trasformazione green in atto nel quartiere: molti edifici, pur mantenendo il loro carattere prestigioso, stanno attraversando processi di efficientamento energetico e modernizzazione degli impianti, rispondendo alla crescente domanda di spazi sostenibili da parte dei conduttori. La combinazione di questi elementi - posizione strategica, patrimonio immobiliare di pregio, mix funzionale equilibrato e trend di riqualificazione sostenibile - rende l'area di Corso Sempione una delle più interessanti per gli investimenti immobiliari commerciali a Milano, con prospettive di valorizzazione nel medio-lungo termine.